先日、「タワーマンションのストック数」の記事で、タワーマンションは今もなお、増え続けている事をお伝えしました。

資産価値としてのタワーマンションは、立地条件がよく、敷地も広く取る必要があるため、容積率の高い地域に限定して建てられていました。しかしそのような好条件の土地は多くないため、立地条件が若干劣るエリアでも建てられるようになってきた傾向があります。

立地条件は、資産価値に大きな影響を与えます。しかし最近では、立地条件としての利便性以外の要素が、タワーマンションの資産価値に影響する事もわかってきました。地震等で起こるブラックアウト（周辺一帯が長時間の停電）や、電気管理室の浸水による長期間の停電等による影響で、エレベーターが動かなくなった場合の想定や、災害に対する安全性が資産価値にも影響を及ぼします。資産価値として評価されるポイントは都度変化するため、幅広い視点で考える事が必要となりました。

では、30年後のタワーマンションの資産価値はどの様に変化していくのでしょうか？
立地条件の良い一等地や、人気の高いパワーブランドのタワーマンションでは、値下がりはあまり考えられませんが、立地条件があまり良くない場所に建てられている場合は、高値で売却するのが難しい場合があります。これからの日本の人口の事や、益々増えていくシニア世代の事を考えると、立地条件は高値で売却するための必須条件となり得ます。また、災害に対する安心感や、コロナ禍で加速した在宅時間等によって、さらなる好条件の設備等も考慮されるのではないでしょうか？

タワーマンションの購入を考えている方は、資産価値が下がらない要素の見極めが、重要となりそうです。タワーマンションの資産価値が下がる不安要素ももちろんあります。

管理費・修善費の問題

タワーマンションの修繕コストは、通常のマンションに比べると約1.5倍はかかります。55階建て、650戸ある東京の首都圏にある某タワーマンションの場合、総額で約12億円かかったという事例もあるそうです。ですが、十分な修繕費が準備されていないタワーマンションも少なくないのです。
原因となる要素は、販売のデベロッパーが新築マンションを売る際、売ることだけを優先させるために、修繕積立金を低めに設定する傾向があるのです。そのため、修繕費が年々上がっていくなどの現象がおきます。

タワーマンションは大規模建築のため、その分修繕費もかかります。大規模修繕はだいたい15年周期で行われる事が多いですが、この15年目（1回目）の修繕工事で、実際の工事費用が明確になると、修繕積立金が足りているのか、あるいは足りないため別途資金の調達が必要なのかがわかります。

問題なのは、エレベーターや機械式駐車場、設備機器の更新が必要となる2回目の30年後だと言われています。この30年後に向けて、修繕積立金の見直しが行われる事が多く、値上げされる事があります。適切な長期修繕計画は、タワーマンション全体の資産価値を維持するためにも必要不可欠ですが、30年後には様々な修繕が考えられるため、値上がりしている可能は高くなります。

タワーマンションが建設され出したのが1999年以降という事もあり、大規模修繕工事の事例がまだまだ少ないのが現状です。なので、これから問題が増えると予想されています。

早めの売却を検討

タワーマンションの売却時期には、慎重にタイミングを図る必要があります。所有しているタワーマンションの資産価値を的確に把握するには、現況の把握と管理状態の健全性などを正確に検証する事が大切です。また、長期にわたって所有し続けるか、早急に売却すべきか、あるいはタイミングを見て売却すべきなのかを判断する事が重要です。

タイミングとはして、マンションの相場を考慮する必要があります。また、ローン控除が無くなる『購入から10年』、税の特例が使えなくなる『住まなくなってから3年目の年末』、課税対象なら『税率が下がる5年と10年』等が狙い目となる時期でもあります。そのほか、リフォームを考えているなら、リフォーム前のタイミング、大規模修繕で修繕費積立金不足や管理組合の機能が衰える前のタイミングなどが考えられますが、判断するには、幅広く専門的な知識が必要です。そのため、信頼できる不動産会社に相談して、目的に沿った今後の方針を決めましょう。まずは今の売却価格を確認して見るのも、おすすめです。

弊社では、タワーマンションの売却査定・住み替え等、売買のご相談も承っております。賃貸管理から購入・売却・住み替え等幅広いご提案ができるため、お気軽にご相談ください。