先日、タワーマンションのご売却の相談を受けました。その際オーナー様から以下の様なご質問をいただきました。 「タワーマンションは売却しにくいと聞くが、査定基準やポイントはあるの？」 なので、今回はタワーマンションの売却査定で基準となる項目について、お話ししたいと思います。

それとたまに、タワーマンションの定義について聞かれる事もあります。 タワーマンションの定義には、明確な基準は現在のところありません。ただ、目安として高さ60ｍ以上、階数20階以上のマンションは一般的にタワーマンションと呼ばれています。

超高層建築物は一般的な建築物と違い、国土交通大臣の認定を受けることが義務付けられていています。また、100ｍ以上の建物になると、緊急時に備えて屋上にヘリポートの設置が義務付けられるなど、安全対策もなされています。

売却時の査定基準

一般的に売却の査定基準は、他マンションも含め同じ様な内容が多いです。それは、人気のある条件がそこそこ決まっているからなのです。 物件を販売するためには、買主がいないと成立しません。

また、広く買主を探す際、人気の条件の方が決まりやすいという事は理解できるかと思います。一般的に買いたい、暮らしたいと思える条件が人気条件となりますので、査定基準もそちらに標準を合わせたものとなります。

立地・利便性

これは、言うまでもなく一般マンション・タワーマンションに限らず、暮らす時に重視する点ではないでしょうか？ 駅直結などの利便性に長けたマンションは、査定額にも違いが出てくるものです。

基本的には、会社や学校が密集している中心街に近いエリア、また、快速停車駅やターミナル駅にあり、駅から徒歩5分圏内の物件であれば、立地が良いとされ、査定額がプラス傾向になり、逆にアクセスが悪く人口も減少しているエリアは利便性が低いと判断され、マイナス傾向になります。

また、生活環境については、マンション周辺にスーパーや病院など、生活するために必要な施設がある方が高く評価されます。 一般的には、こういった施設から徒歩10分程度（800m)が相場の目安となり、それ以上近いとプラス傾向、遠いとマイナス傾向になります。

騒音や景観

周辺環境で振動や騒音がないか、景観として問題ないかも査定のチェックすべきポイントとなります。 高速道路や新幹線の線路が近いと、窓を閉めていても騒音や振動を感じる事が懸念され、評価はマイナス傾向になります。

また、近隣に工場や騒音が無い様な、閑静な住宅街だとプラス傾向になります。 また、丘の上に建つ等の景観の良さも周辺環境の大事なポイントとなり得、高評価に繋がることもあります。

築年数

こちらももちろん、大きく評価されるポイントの一つで、必須ポイントです。築年数とは、マンションが建設された年月から査定年月までの日数のことを言います。築年数が査定に与える影響は大きく、築年数が古いほど査定額はマイナス傾向になります。

主にマンションは購入後1年で価値が急落すると言われています。築10年で70〜80%程度の価値と木造戸建て住宅と比べるとゆるやかな傾向ですが、築25年が経過する頃には、価値はおよそ半分と推移していきます。

共有部分

マンションの査定では専有箇所以外の部分、つまり共有部分もチェックするポイントとなります。マンションのエントランスの高級感や綺麗さ、セキュリティ対策がされているかといった観点でも、オートロックやポストの管理・監視カメラの有無等をチェックします。

また、外壁が剥げていたり、日々が入っていないか、耐震性能が高いかなど、マンションの維持管理状況も大切なポイントです。分譲当時の管理サービスが維持できているマンションは、購入者への訴求力が高く、評価も高くなる傾向にあります。また、修繕・管理、保守・清掃の状況、管理員の勤務形態等も踏まえ評価していきます。

住戸の位置・階数

マンションのなかで部屋の所在階、窓などの開口部の方位、日当たりや風通りの良さのことをさしたのが住戸の位置です。 所在階は、一般的にエレベーターが付いている建物の場合、階が上がるほど評価額はプラス傾向にあります。

また、開口部の方位は日当たりとも関係があり、日当たりがよく、角部屋など採光の取りやすい部屋の方が人気があり、プラス傾向となります。 タワーマンションの場合も同じく、低い階層にいけばいくほど、マイナス傾向となる事が多いです。

日照・眺望

一般的には南向き、または東南の角部屋等の日照・眺望が良い部屋は、売却査定でもポイントが高くなります。日照や眺望は高層階のほうが優れているため、同じタワーマンションでも高層階の方が売却しやすいとされています。

バルコニーの向きを価値の高い順にみると、南、東、西、北となりますが、タワーマンション（高層階）の場合、南向きだと日当たりが良すぎて暑すぎる場合があり、逆に北向きでも、周りに遮る物がなく開放感があるので日当たりが悪いと感じる事はあまりなく、一般マンションに比べると評価が高くなる傾向にあります。

その他の外的要素

その他、マンション査定では、周辺のマンションの売り出し状況、特にエリアが同じで査定対象のマンションと似た条件の物件や、同じマンション内の同等の階等は、競合として査定価格に左右します。また、マンション周辺での開発予定等も評価に関係してきます。

例えば、駅や新路線の誕生、大型スーパーなの商業施設の建設予定があったり、大規模な公園ができるなど、今後人口が集中しそうな都市や地域にある場合は、査定価格が上がるポイントとなり得ます。そのほか、売却時の景気動向にも左右されるため、日本経済が低迷している時期等は、購買需要等の影響で査定価格も下がる傾向にあります。

と、マンションの査定には様々なポイントがあります。 以上を踏まえ、ご自身の物件を一度考察してみるのも良いかも知れません。

上記、これまでお話ししたのは、訪問査定を前提としておりますが、査定額や相場が気になる方は、弊社「売却査定フォーム」もご利用ください。 簡易査定・訪問査定共に無料で行なっておりますので、訪問査定をご希望の際にもお気軽にご相談ください。

※タワーマンションの売却にはタイミングも重要となります。 また、次の機会に売却にはタイミングについて、お話ししてみたいと思います。