先日は、某タワーマンションの区分所有しておられるオーナー様より、「管理組合でトラブルがあり、知識不足を実感した」とのご相談がありました。そこで今回は、区分所有における「管理組合」と「管理規約」についてお話ししたいと思います。購入の際、タワマンの資産価値にもつながりますので、ぜひ、確認しておいてください。

管理組合とは

まず、管理組合とは何でしょうか？

管理組合とは、マンションの建物およびその敷地などを共同で管理・運営するための組織のことです。 分譲マンションの購入者（区分所有者）全員が対象であり、「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」という法律に規定されています。 また、集会（いわゆる管理組合の総会）を開き、管理に関するさまざまな事項を議決し、管理規約を定めるための組織でもあります。

区分所有者とは

建物の所有について定められた「区分所有法」によれば、区分所有者とは一棟の建物の構造上区分された部分で、独立して住居や店舗などを所有する権利を持った人のことを指します。 つまり、「区分所有者」とは、分譲マンションやビルなどの一戸を所有する者を表します。 また、「区分所有」とは、分譲マンションやビルなどの一戸を所有することです。 マンションでいえば、101号室を購入して所有している人はその101号室の区分所有者であるということです。

区分所有法とは？

先の区分所有者でも出来てきた、「区分所有法」は、マンションを買った際に適応される法律です。 分譲マンションには、「区分所有法」という、民法の特別法として定められた法律が適用されます。マンションを購入した人は、そのマンションの区分所有者、また、マンションの管理組合の知識として、知っておきたい法律です。 この区分所有法が「管理規約」にも大きく関わることとなります。

管理組合への加入は義務

「管理組合なんて、面倒くさそう。」「やりたい人がやったら良いのでは？」と思う方もおられるでしょう。しかし、マンションを購入や相続等で所有する区分所有者になった瞬間から、管理組合の一員になり、脱退はできないという義務があります。 それは、区分所有方で定められています。

管理組合の役割

マンション管理組合の役割は、マンションの適切な管理を通して、より良い住環境を維持すると同時に、マンションの資産価値を守ることです。 マンション管理組合の具体的な業務としては、次の3つが挙げられます。 1管理規約の作成 2共用部分の管理 3管理費・修繕積立金の徴収と管理

管理組合の運営

管理組合の運営は、組合員の中から理事長、理事などの代表者を選び、代表者が主体となって実務を進めていくのが一般的です。管理組合の組合員である区分所有者全員が、そろってマンションを管理するのは、現実的ではありませんので、代表者として選任された理事長や理事が行うこととなります。

管理会社への委託

私たち管理会社は、管理組合から委託を受けてマンションの管理業務を行うことも多いです。 特にタワマン等の大規模な分譲マンションでは、管理組合の運営を円滑に進められるよう、建物管理会社に管理業務を委託することが一般的となっています。管理会社に委託する業務としては、共用部分の清掃など日常的なメンテナンスはもちろん、管理費や修繕積立金の徴収、建物全体の価値を維持するための大規模修繕の長期計画・実行などが挙げられます。専門的な知識が必要となる管理業務を間違いなく執り行うためには、管理会社に委託することで、区分所有者は手間をかける必要がなく、精神的負担を感じることも少なくなります。

管理規約

次に管理規約についてお話しします。 管理規約とは、マンション全体の管理運営や使用に関するルール、区分所有者どうしの関係について規定するものです。区分所有法には、「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。」と規定されています。マンションの資産価値を維持していく中で、大変重要で、区分所有者はもちろん、賃借人など占有者にも効力が及ぶルールです。

マンション標準管理規約

区分所有法では、あらかじめ「マンション標準管理規約」という区分所有法に基づいて国土交通省が作成したマンション管理規約のガイドラインがあります。この「マンション標準管理規約」を元に、それぞれのマンションの状況にあわせて内容を調整し「管理規約」の作成が行われるのが一般的です。 ですが、標準管理規約の変更は強制ではなく、あくまでも管理規約作成時の参考として使用されることを目的につくられたものだという事です。

区分所有者がマンション購入後に、分譲会社から『管理規約』を配布されます。これは管理組合運営のルールブックと言えるものです。 マンションの住民みんなが快適な生活を送ることができ、長期的な資産維持の管理のために必要な管理規約。時代の変化やマンションの状況にあわせて、マンション管理が適切に行われるように改正が重ねられ、適応されていきます。

区分所有法にもとづく管理規約があることで、マンションのルールづくりや建物の維持管理がスムーズになっているといっても過言ではありません。区分所有・マンション購入の検討の際には、きちんと事前に確認しておきましょう。

本日は、ご相談頂いた内容の一部をご紹介させていただきました。

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