区分所有マンションの「専有部分」と「共用部分」の違いについて

投稿日：2026.10.02

区分所有マンションを購入する際、あるいは日々の暮らしの中で「どこからどこまでがマンション全体の物で、どこからが自分だけの物なのか？」と疑問に思ったことはありませんか？

この区分けを理解することは、快適なマンションライフを送る上でも、予期せぬトラブルを防ぐ上でも非常に重要です。

今回は、区分所有マンションにおける「専有部分」と「共用部分」の範囲と、それぞれの管理体制の違いについて分かりやすく解説します！

1. 専有部分と共用部分の境界線とは？

マンションの建物・設備は、大きく「専有部分」と「共用部分」の2つに分かれます。

専有部分（個人の部屋）
それぞれの部屋の居住空間のことです。壁、床、天井で囲まれた内側の空間（内装や設備など）がこれにあたります。
共用部分（みんなの設備・空間）
専有部分以外のすべての場所を指します。エントランス、廊下、エレベーター、階段、敷地内の庭やゴミ集積場などは分かりやすい共用部分です。

💡 ここに注意！「専用使用部分」とは？

バルコニーや玄関ドア（外側）、窓サッシ・ガラスなどは一見「自分の部屋の一部」に思えますが、実は「共用部分」です。ただし、特定の住戸だけが日常的に使う場所であるため、「専用使用権がついた共用部分」として扱われます。

2. 管理体制の大きな違い

「誰が」「どのように」管理・補修をするのか、その体制には明確な違いがあります。

項目	専有部分（個人の責任）	共用部分（全体の責任）
管理の主体	区分所有者（部屋のオーナー）	管理組合（オーナー全員の集まり）
費用の負担	自己資金（個人の財布）	管理費・修繕積立金
修繕・リフォーム	原則として自由（管理規約に従う）	個人では変更不可（管理組合が決議）
点検・点検対応	自己管理（設備故障等は自身で手配）	管理会社等が定期点検・清掃を実施

① 専有部分の管理

専有部分はオーナーの個人管理となります。部屋の中の壁紙の貼り替え、キッチンや水回りの設備交換などの修繕費用はすべて自己負担です。また、専有部分の給排水管の詰まりや水漏れトラブルも、基本的にはオーナー側の責任で対応・修繕する必要があります。

② 共用部分の管理

共用部分は管理組合（および委託を受けた管理会社）がまとめて管理します。日常の清掃や設備の定期点検、外壁塗装やエレベーター交換といった大規模修繕工事などは、毎月住人（オーナー）から徴収する「管理費」や「修繕積立金」を使って行われます。個人が勝手に廊下に物を置いたり、バルコニーの壁を塗装したりすることは禁止されています。