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空き家を放置しないために知っておきたい賃貸オーナーの管理と税制

投稿日：2026.09.17

賃貸経営では、入居者が退去した後、次の入居者が決まるまで空室期間が続くことがあります。

空室だからといって建物をそのままにしていると、老朽化や草木の繁茂、害虫・害獣の発生、不法侵入など、さまざまな問題につながる可能性があります。

特に、長期間利用されていない戸建てや相続した住宅は、所有者が遠方に住んでいるケースも少なくありません。定期的に現地を確認することが難しい場合には、管理方法をあらかじめ考えておく必要があります。

空き家になった時点から、換気や清掃、設備の点検、庭木の管理などを行い、建物の状態を維持していくことが大切です。

空き家の管理で、賃貸オーナーが知っておきたいのが「管理不全空家等」です。

空家等対策の推進に関する特別措置法の改正により、放置すると「特定空家等」になるおそれがある空き家についても、市区町村が所有者に対して指導などを行える仕組みが設けられています。

改善されないまま勧告を受けた場合には、その敷地について固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなることがあります。

住宅用地には、一定の要件を満たすことで、固定資産税の負担を軽減する特例があります。

小規模住宅用地では、200㎡以下の部分について課税標準が価格の6分の1となり、200㎡を超える部分についても一般住宅用地として3分の1となります。

ただし、空き家だから直ちに住宅用地特例がなくなるわけではありません。

適切な管理を行わず、管理不全空家等や特定空家等として勧告を受けた場合などが対象となるため、所有している物件を長期間放置しないことが重要です。

親などから相続した住宅を使用しないまま所有している場合は、売却を検討する際に「空き家の3,000万円特別控除」についても確認しておきたいところです。

2026年9月現在、この特例は、相続または遺贈によって取得した一定の空き家やその敷地を、一定の期限内に売却するなど、所定の要件を満たした場合に利用できます。

ただし、すべての相続空き家が対象になるわけではありません。

建築時期や相続直前の利用状況、売却方法など、いくつかの要件があります。また、一定の要件を満たせば、買主側が売却後に耐震改修や建物の取壊しを行う場合でも対象となる仕組みがあります。

相続した不動産を将来的に売却する可能性がある場合は、早い段階から適用条件を確認しておくことが大切です。

所有している住宅や賃貸物件の空室が長引いている場合は、ただ入居者募集を続けるだけでなく、物件の状態に合わせた活用方法を考えることも必要です。

賃料や募集条件の見直し、リフォーム、用途変更、建物の建て替え、売却など、選択肢は物件によって異なります。

特に相続した住宅や築年数の古い戸建てでは、修繕して賃貸するのか、別の用途で活用するのか、売却するのかによって必要な費用や税金も変わってきます。

空き家を「使っていないから、そのままにしておく」のではなく、建物の状態や維持管理にかかる費用、将来的な収支まで考えておくことが大切です。

賃貸経営を安定させるためにも、空室が長期化する前から物件の管理状況を確認し、その物件に合った活用方法を検討しておきましょう。