賃貸経営
by エイブルBRUNO
賃貸経営の相続
税金・資産承継
お役立ちガイド
税金・資産承継
お役立ちガイド
賃貸経営「難しそう…」を
「なるほど！」に変える！！
相続・税金・対策の
モヤモヤ解消ガイド
賃貸物件の相続って、専門用語が多くて分かりづらい…。 そんな『モヤモヤ』をすっきり整理させるため 名義変更や相続税、家族信託、親族間トラブルなど、 物件オーナー様が悩みやすいポイントをわかりやすく解説！
売るべき不動産・残すべき不動産の違い
投稿日：
相続した不動産を前に、
「このまま持っておくべきなのか？」
「売って現金にした方がいいのか？」
と悩む方は少なくありません。
不動産は、持っているだけで価値があるとは限りません。
家賃収入を生み出してくれる物件もあれば、固定資産税や修繕費などの負担だけが増えていく物件もあります。
大切なのは、「不動産だから残す」のではなく、その不動産を持ち続けるメリットがあるかを考えることです。
今回は、売却を検討した方がよい不動産と、残して活用する価値がある不動産の違いについて解説します。
■ 売却を検討した方がよい不動産
�� 赤字が続いている
家賃収入があっても、
・固定資産税
・管理費
・修繕費
・保険料
・空室による収入減少
などを差し引くと、赤字になっているケースがあります。
「家賃が入っているから大丈夫」ではなく、最終的に手元にいくら残るのかを確認することが重要です。
�� 今後、大きな修繕費が必要になる
築年数が古い物件では、
・外壁
・屋根
・給排水設備
・共用部
・給湯器
など、今後まとまった修繕費が必要になる可能性があります。
将来の修繕費を考えると、保有し続けるよりも、状態が悪化する前に売却した方がよいケースもあります。
�� 空室が長期間続いている
空室が長期化すると、家賃収入が減る一方で、固定資産税などの支出は続きます。
募集条件を変更したり、リフォームをしたりしても改善が難しい場合は、
「この物件を今後も保有する意味があるのか」
を一度考える必要があります。
�� 将来的に需要が下がる可能性が高い
現在は入居者がいるからといって、10年後も同じ状況とは限りません。
人口減少や周辺環境の変化によって、将来的に空室が増える可能性があります。
今の収益だけではなく、将来の需要まで考えて判断することが大切です。
■ 残して活用する価値がある不動産
�� 安定した家賃収入がある
入居率が高く、家賃も安定していて、必要な経費を差し引いても十分な利益が残る物件なら、無理に売却する必要はありません。
安定した家賃収入は、相続後の大きな資産になります。
�� 立地が良く、将来も需要が見込める
駅、学校、商業施設、病院などへのアクセスが良く、周辺の賃貸需要が安定している物件は、築年数が経過しても一定の需要が期待できます。
建物だけではなく、「その場所に不動産を持っていること」自体が強みになるケースもあります。
�� 適切な管理・修繕で収益を維持できる
築年数が古くても、
・適切な家賃設定
・計画的な修繕
・効果的な設備投資
・空室対策
を行うことで、収益を維持できる物件があります。
「古いから売る」ではなく、改善した場合の収益性も確認しましょう。
■ 「売る・残す」の前に見るべき5つの数字
判断するときは、感覚だけで決めるのではなく、
�� 年間家賃収入
�� 年間の維持費・税金
�� 実際に手元に残る利益
�� 今後必要になる修繕費
�� 現在の売却価格
を確認しましょう。
さらに、
「このまま5年保有したらどうなるか？」
「10年後はどうなるか？」
まで考えると、より判断しやすくなります。
■ 「売るべき」でも「残すべき」でもないケースもある
実は、
売却と保有の二択だけではありません。
例えば、
・リフォームして収益改善する
・管理会社を変更する
・家賃設定を見直す
・一部だけ売却する
・土地として活用する
など、別の選択肢が見つかることもあります。
大切なのは、
「この不動産をどうすれば一番価値を生かせるのか」
という視点です。
■ まとめ
売却を検討した方がよい不動産には、
・赤字が続いている
・大規模修繕が必要
・空室が長期化している
・将来的な需要が見込めない
といった特徴があります。
一方、
・安定した家賃収入がある
・立地が良い
・将来も賃貸需要が期待できる
・適切な管理で収益を維持できる
不動産は、残して活用する価値があります。
重要なのは、
「相続したから残す」でも「面倒だから売る」でもありません。
収益・維持費・修繕費・将来性・売却価格を比較して、自分にとって一番メリットのある選択をすることです。
■ ご相談について
ＢＲＵＮＯ不動産では、
・相続不動産の査定
・賃貸収支の分析
・空室対策
・修繕・リフォームのご提案
・保有と売却の比較
など、相続した不動産を「売るべきか、残すべきか」で迷われているオーナー様のご相談を承っております。
「この不動産、持ち続けた方がいい？」
そんな疑問があれば、まずは現在の価値と収支を確認するところから始めてみましょう。
