地震・台風・豪雨——日本で賃貸経営を続ける以上、災害は「起こるかどうか」ではなく「いつ起こるか」の問題です。防犯対策や耐震補強といった"事前のハード対策"は語られる機会が多い一方で、「実際に災害が起きた、その直後にオーナーは何をすべきか」という"初動と継続の手順"まで決めているオーナーは決して多くありません。

災害発生後の数時間から数日の動き方は、入居者の安全はもちろん、その後の信頼関係・空室リスク・賠償リスクまで大きく左右します。本記事では、賃貸オーナー・大家さんに向けて、災害時に負う法的責任から、発生直後の初動対応、つながらないことを前提とした連絡体制、管理を止めないためのBCP（事業継続計画）、そして平常時の準備までを、行政・専門機関の情報をもとに体系的に解説します。

1. なぜ「災害が起きた後」の備えは手薄になりがちなのか

賃貸経営の防災というと、多くの方が「耐震補強」「火災保険」「防犯設備」といった"事前のハード面"を思い浮かべます。これらはもちろん重要ですが、実は最も準備が抜け落ちやすいのが「災害が発生した、まさにその後の動き方」です。

大きな災害が起きた直後は、電話回線が混み合ってつながらず、管理会社自身も被災し、限られた情報の中で次々と判断を迫られます。「誰が、誰に、何を、どの順番で連絡するのか」を事前に決めていなければ、初動が遅れ、入居者の不安や不信を招きかねません。逆に言えば、初動の手順を決めておくだけで、対応の質は大きく変わります。

本記事は、こうした「起きた後」に焦点を当てた実践マニュアルです。法的な前提を押さえたうえで、初動・連絡・継続の3つの仕組みを順番に整えていきましょう。

2. 【法律編】災害時に賃貸オーナーが負う責任と義務

適切な対応を取るには、まず「自分は法的に何を求められているのか」を正しく知ることが出発点です。感覚で動くと、過剰な負担を背負ったり、逆に必要な対応を怠ってトラブルになったりします。

オーナーの基本義務は「使える状態に戻すこと」（民法606条）

民法606条は、賃貸人（オーナー）は「賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定めています。つまり、災害で建物や設備が損傷した場合、それを使える状態に戻す修繕は、原則としてオーナーの義務です。また、この修繕行為を入居者は拒むことができないとされており、修繕に必要な指示には入居者も協力する必要があります。スムーズに進めるためにも、日頃から良好なコミュニケーションを心がけておきたいところです。

自然災害は「不可抗力」だが、建物の瑕疵があれば賠償責任も（民法717条）

想定をはるかに超える大規模な災害による被害は「不可抗力」とされ、原因がオーナーになければ、入居者や近隣への損害賠償責任は基本的に問われません。ただし注意したいのが、民法717条が定める「工作物責任」です。建物や塀・門などの設置・保存に瑕疵（欠陥）があり、それが原因で入居者などにケガをさせた場合は、所有者であるオーナーが賠償責任を負う可能性があります。特に旧耐震基準（1981年以前）の建物は、耐震診断や補強で「やるべきことをやっていた」状態にしておくことがリスク低減につながります。

覚えておきたい「賃料は当然に減額される」ルール（民法611条・2020年改正）

2020年4月の民法改正は、オーナーにとって見逃せない変更点を含んでいます。改正前の611条は、設備の故障などで部屋の一部が使えなくなった場合、入居者が「賃料の減額を請求できる」という建て付けでした。しかし改正後は、入居者に責任のない事由で一部が使用・収益できなくなったとき、賃料は請求を待たずに「当然に減額される」と変わりました。災害で給湯器が壊れた、漏水で一部屋が使えないといったケースでは、対応が遅れるほど減額の対象が広がりうるということです。なお、減額の割合についての明確な法的基準はないため、契約書にあらかじめ協議に関する条項を盛り込んでおくと、後のトラブルを防ぎやすくなります。

建物が全壊した場合と半壊した場合の違い

地震などで建物が倒壊・全壊し、入居者がまったく使用できなくなった場合は、賃貸の目的物が失われるため、賃貸借契約は原則として終了します。この場合は敷金の返還など精算手続きが必要です。一方、半壊で修繕が可能な場合は、オーナーが修繕して使える状態に戻す義務を負い、損壊の程度に応じて賃料も調整されます。

入居者が使える公的支援も把握しておく

自然災害で住宅に著しい被害を受けた世帯には、国の「被災者生活再建支援制度」があり、被害の程度や世帯人数に応じて最大で合計300万円の支援金が支給される場合があります（賃貸住宅の入居者も対象）。ただしこれは「生活の本拠」を再建するための制度であり、オーナーが住んでいない投資用物件そのものは対象外です。入居者から相談を受けた際に、罹災証明書の取得方法とあわせて案内できるよう、概要だけでも知っておくと信頼につながります。

3. 【初動編】災害発生直後の動き方を時系列で整理する

災害直後は時間との勝負です。あらかじめ「やることの順番」を決めておくことで、混乱の中でも落ち着いて動けます。一般に災害発生からの最初の72時間は人命救助において特に重要とされる時間帯であり、この間の動きを以下のように整理しておきましょう。

二次災害の防止は「注意義務を果たす」意味でも重要

建物点検で危険な箇所が見つかった場合は、ロープやコーンで立ち入りを禁止し、危険であることを明示しましょう。これは入居者の安全のためであると同時に、オーナーや管理会社が「注意義務を果たした」と評価され、万一の際の法的責任を回避するうえでも有効です。修繕業者の手配が地域全体の混雑で間に合わない間も、応急的に危険箇所を周知しておくことが大切です。

記録は「安全第一」で残す

被災直後の状況写真は保険や罹災証明の手続きで強力な証拠になりますが、無理は禁物です。倒壊直後などは二次被害の恐れがあるため、安全を確保できる範囲で、室内・外観・共用部をできるだけ多く撮影しておきましょう。

4. 【連絡体制編】「つながらない」を前提にした入居者連絡網のつくり方

初動を支える生命線が「連絡体制」です。大規模災害時は通話が集中して電話がつながりにくくなる（輻輳する）ため、平常時の連絡手段が使えないことを前提に、複数の手段を重ねて用意しておく必要があります。

まずは「緊急連絡先リスト」を最新化する

意外と抜け落ちやすいのが、連絡先情報そのものの鮮度です。入居者本人の連絡先に加え、入居者の緊急連絡先（親族など）、管理会社、設備・修繕業者、保険会社、自治体の窓口を一覧にまとめておきましょう。停電やデバイス故障に備え、クラウドと紙の両方で保管し、最低でも年に1回は更新するのが理想です。

無料で使える「災害用伝言ダイヤル（171）」と「web171」を活用する

NTT東日本・西日本が提供する災害用伝言サービスは、大規模災害の発生時に開設される無料の安否確認手段です。電話で安否を音声録音・再生できる「災害用伝言ダイヤル（171）」と、インターネット上に文字で伝言を残せる「災害用伝言板（web171）」があり、後者は1件あたり最大100文字の伝言を登録できます。利用に事前登録は不要ですが、web171は通知先を事前に登録しておくと、伝言が登録された際にメールや電話で自動通知を受け取れます。毎月1日・15日などに体験利用日が設けられているので、入居者向けの案内に「災害時はこの方法で安否を残してください」と記載しておくと、いざというときの安否集約がスムーズになります。

連絡手段は二重・三重に用意する

電話だけに頼らず、SMS・メール・チャットアプリ・共用部の掲示板など、複数のチャネルを組み合わせましょう。特に共用部の掲示板は、停電やネット不通でも機能する「アナログの情報拠点」として有効です。「復旧の見通し」「修繕の予定」「問い合わせ先」などを貼り出すだけで、入居者の不安は大きく和らぎます。自治体の防災メールやアプリの登録も、入居者へあわせて案内しておきたいところです。

「誰が・誰に・何を」連絡するか役割を決めておく

連絡の流れは、安否を確認する「一次連絡」、被害状況や当面の指示を伝える「二次連絡」、復旧見通しを共有する「継続連絡」の3段階で整理すると分かりやすくなります。誰がどの役割を担うかをあらかじめ決め、簡単なフロー図にして管理会社と共有しておきましょう。

5. 【BCP編】賃貸管理を止めないための事業継続計画

初動と連絡体制を「組織として継続できる仕組み」に落とし込んだものが、BCP（事業継続計画）です。大企業のものというイメージがあるかもしれませんが、賃貸経営という事業にこそ役立つ考え方です。

BCPとは「最悪の事態でも管理を止めない」計画

BCP（Business Continuity Plan）とは、災害などの緊急事態に直面しても、損害を最小限に抑えつつ中核となる業務を継続、あるいは早期に復旧させるために、平常時から取り決めておく計画のことです。内閣府や中小企業庁もガイドラインを公表しており、経営基盤が比較的小規模な事業ほど、備えの有無が事業存続を左右するとされています。

賃貸管理における「止めてはいけない中核業務」を決める

まずは、災害時にどうしても止められない業務を洗い出します。賃貸経営であれば、入居者の安否確認、緊急修繕の手配、家賃や入出金の管理、入居者からの問い合わせ対応などが該当します。これらに優先順位をつけ、限られた人手でも回せる体制を考えておきましょう。

「誰が・何を・いつ判断するか」の基準をあらかじめ決める

BCPの肝は、災害発生直後の初動について「判断基準」と「判断のタイミング」を明文化しておくことです。誰が対応しても一定の水準で動けるようにしておけば、担当者が被災して動けない場合でも業務が止まりません。管理会社自身が被災する事態も想定し、バックアップの担当者や代替の連絡手段も決めておきましょう。

作って終わりにしない（訓練と見直し）

計画は作って満足してしまいがちですが、実際に機能するかは別問題です。年に1回は内容を見直し、171の体験利用日に合わせて連絡訓練を行うなど、実態と計画のズレを定期的に検証して改善していくことが、いざというときの実効性を高めます。

6. 【事前準備編】平常時に整えておく災害対応チェックリスト

初動・連絡・BCPを支えるのは、平常時の地道な準備です。災害対応に直結する項目を中心に、以下を点検しておきましょう。

• 保険の補償範囲を確認する：火災保険に地震保険を付帯しているか、立地に応じた水災補償が含まれているかを確認する。施設賠償責任保険にも加入しておくと、建物の不備による賠償リスクに備えられる。
• ハザードマップで自物件のリスクを把握する：浸水・土砂災害・津波などのリスクを最新のハザードマップで確認する。低地なら水害、沿岸部なら津波への備えを手厚くする。
• 耐震性をチェックする：旧耐震基準の建物は耐震診断を受け、必要に応じて補強を検討する。自治体には耐震化への補助制度があることが多いので確認する。
• 入居者へ家具固定・避難経路を案内する：家具の転倒防止は入居者の命を守る重要な対策。原状回復への不安には、壁に穴を開けない耐震グッズの紹介や、管理会社経由での相談対応で配慮する。
• 共用部に防災情報を掲示する：避難経路図・緊急連絡先・災害用伝言ダイヤルの使い方を、いつでも目に入る場所に掲示しておく。
• 緊急連絡先リストを更新する：入居者・業者・保険会社などの連絡先を年1回見直し、クラウドと紙の両方で保管する。
• 規模に応じた備えを検討する：受水槽や自家発電設備のある物件は、点検と稼働確認を定期的に行う。

7. まとめ：災害対応は「決めておく」だけで質が変わる

防犯対策の本質が「入らせない環境づくり」だとすれば、災害対応の本質は「起きた後の初動と継続をあらかじめ決めておくこと」です。完璧な備えは難しくても、法的な前提を理解し、初動の手順・連絡体制・BCPを"紙の上"に整理しておくだけで、いざというときの判断スピードと安心感はまったく違ってきます。

そして、これらは管理会社と連携することで、より確実に機能します。安否確認の役割分担、連絡網の整備、緊急修繕の手配ルートを一緒に確認しておけば、オーナーにとっても入居者にとっても安心できる体制が整います。災害は避けられませんが、「備えの差」は確実に結果の差になります。穏やかな今のうちに、ぜひ一度、自物件の災害対応を見直してみてください。

出典・参考情報

• 総務省「災害用伝言サービス（災害用伝言ダイヤル171・web171）」
• 中小企業庁「中小企業BCP策定運用指針」
• 公益社団法人 全国賃貸住宅経営者協会連合会（ちんたい協会）「災害時に役立つ賃貸借契約等に関するQ&A」