防ぐことが難しい退去もある

賃貸経営をしていると、入居者の退去は避けて通れません。

転勤や転職、結婚、出産、家族構成の変化など、入居者自身のライフスタイルが変わることで退去するケースもあります。こうした退去は、物件の管理や設備を改善したからといって、必ず防げるものではありません。

一方で、「設備の使いにくさ」「修繕対応の遅れ」「共用部分の清掃状態」など、物件の管理によって改善できる退去理由もあります。

賃貸オーナーにとって大切なのは、すべての退去を防ごうとするのではなく、物件や管理への不満が原因となる退去をできるだけ減らすことです。

入居者からの不満は早めに把握する

退去を防ぐためには、入居者から寄せられる小さな不満を見逃さないことが重要です。

「エアコンの効きが悪い」「給湯器の調子が悪い」「共用廊下が汚れている」「ゴミ置き場が使いにくい」といった問題も、対応が遅れると入居者の不満につながります。

特に設備の故障や不具合は、入居者が何度も連絡しなければ対応してもらえない状態になると、物件そのものへの不満に発展することがあります。

国土交通省の賃貸住宅標準契約書でも、貸主には賃貸住宅の使用に必要な修繕を行う義務があることが示されています。入居中の設備トラブルには、契約内容や原因を確認しながら適切に対応することが大切です。

「住み続けたい」と思える管理を考える

入居者に長く住んでもらうためには、大きなリフォームだけが必要なわけではありません。

共用部分の清掃、照明の交換、ゴミ置き場の整理、設備の点検など、日常的な管理を丁寧に行うことも物件の印象を左右します。

また、入居者から修繕や設備について相談があった際に、連絡を受けたままにせず、対応状況や今後の予定を伝えることも大切です。

修繕そのものだけでなく、「きちんと対応してもらえている」という安心感が、入居者の満足度につながることがあります。

更新時期は入居者との関係を見直す機会

契約更新の時期は、入居者が住み続けるか退去するかを考えるタイミングでもあります。

更新時には、賃料や契約条件だけを見るのではなく、これまでに設備トラブルや修繕依頼がなかったか、入居者からどのような要望があったかを確認しておくとよいでしょう。

普通借家契約では、貸主から更新を拒絶する場合などに借地借家法上の制約があります。一方、定期借家契約は契約期間の満了によって更新されず終了する制度です。契約形態によって扱いが異なるため、更新時の対応は現在の契約内容を確認したうえで進める必要があります。

退去後の募集まで考えた管理を

新しい入居者を募集する際には、退去した部屋の原状回復だけでなく、次の入居者が選びやすい状態になっているかを確認することも重要です。

設備の古さや使い勝手、室内の傷み、収納の不足など、入居者が不満を感じやすい部分を把握しておけば、必要な修繕や設備交換を計画しやすくなります。

賃貸経営では、退去が発生してから対策するのではなく、なぜ退去したのかを把握し、その原因を次の入居者のための管理に生かすことが重要です。

すべての退去を防ぐことはできなくても、物件の状態や管理対応を見直すことで、入居者が「できればこの部屋に住み続けたい」と思える環境をつくることはできます。