分譲マンション大阪の売却について「分譲マンションの築年数ごとの売却ポイント」の記事

分譲マンション賃貸管理・売却のこと

投稿日：2023.03.14

分譲マンションの築年数ごとの売却ポイント

マンションの売却を検討している方の中には、古くて売却できないなど、築年数を心配する方もいらっしゃると思います。今回は、そんなマンションの築年数ごとの売却ポイントや注意点についてご紹介します。

査定に築年数は影響する？

マンションの価値は、築年数だけでなく、周辺環境や間取り、内装、管理体制など様々な要素から総合的に見て査定が行われます。その他、建物にも国により法定耐用年数が定められており、この法定年数が住宅ローン借入年数に影響する場合があります。
その点を踏まえた上で、築年数に築年数によって、マンションの売却価格相場どれくらいになるのか見ていきます。

成約物件の築年数別の比率

	築0～5年	築6～10年	築11～15年	築16～20年	築21～25年	築26～30年	築31年～
2020年（%）	9.6	14.1	16.3	14.1	11.2	7.2	27.5
2021年（%）	9.6	14.2	14.2	13.3	11.0	8.1	29.7

築年数が古いと売却が難しいと思われるかもしれませんが、2021年の中古マンションの成約件数のうち全体の29.7％が築31年〜のマンションであることが分かります。近年では、できるだけマンションの購入価格を抑えて、リノベーションをすることで、ご自身にあった間取りや内装工事をしたいと考える購入者が増加している傾向もあります。そのため、築年数の古いマンションでも問題なく成約まで至っています。

築年数別のマンション売却相場価格

	売却相場価格	㎡単価	値下がり率
築0～5年	6,239万円	112.61万円	-
築6～10年	5,462万円	94.83万円	15%
築11～15年	4,686万円	79.35万円	29%
築16～20年	5,067万円	76.95万円	31%
築21～25年	3,979万円	61.18万円	45%
築26～30年	2,419万円	45.00万円	60%
築31年～	2,358万円	47.15万円	58%

一般的には築年数の経過とともに建物の評価が下がり、それに伴い成約価格も下落しています。全体的には築10年前後で1〜2割減、築25年程度で5割減となってしまいます。また築15年頃までと、築20〜30年頃に急激に下落していくようです

築0〜10年のマンションを売却する時のポイント

新築に近い状態での売却がしやすい

新築〜10年以内のマンションは内装や設備が新しいため、買主様のリフォーム費用が少なくなる点がポイントです。建物自体の資産価値が高いので、購入時の金額からあまり値下がりせずに売却も可能になります。
特に特年数が浅い場合は、類似物件が少なく希少性がある場合は値下がりの可能性が少なかったり、マンション分譲時に購入に至らなかった方が購入を検討するケースもあります。

オーバーローンになる可能性に要注意

オーバーローンとは住宅ローンの残債額が、マンションの売却価格よりも大きい状態を指し、足りない分は自己資金、または住み替えローンなどで充当する必要があるということです。
マンションを購入してから築5年前後に売却する場合、住宅ローンの残債よりもマンションの資産価値の減少幅のほうが大きいため、オーバーローンになる可能性があります。特に築5年以内のマンションが売り出されているケースはあまりなく、市場に流通している数自体も少ないので、売り出し価格を高めに設定しても、買主の反応は悪くないでしょう。

築5年未満の物件

参考資料によると、2021年の築5年未満のマンションの成約事例は全体の10％程度です。流通量が少なく希少性もあるので、購入者の希望条件さえ合えばスムーズに売却できるケースが多いのが特徴。
また売却時の所有期間に応じて、税率が変わるので注意が必要です。所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年未満は短期譲渡所得となります。0〜10年で売却する場合は、税率や特別控除も確認してきましょう。

築11〜20年のマンションを売却する時のポイント

一定の需要

2021年の築11年から20年の成約件数は全体の約27％です。ダメージが少ないことから下落幅が小さく、買い手に人気が高いのが特徴です。
一方で競合するライバル物件も多くなるため、価格を比較されることが予想され、的確な価格帯で売りに出す必要です。強気な価格設定にしてしまうと、買主は価格が安いマンションに流れてしまうため、なかなか成約につながらないこともあります。

大規模修繕の実施から見極める

築15年前後になると、大規模修繕工事を実施するため、大規模修繕を基に売却するタイミングも見極めるポイントです。その際は、1回目の大規模修繕工事の有無によって売却価格に違いが出てきます。修繕積立金がしっかり貯まっていれば問題ありませんが、不足していると修繕積立金が増額され、売却価格が下がる可能性もあります。
その他、築年数が12年を超えると、買主が35年ローンを組めなくなる可能性もあるので、まだ大規模修繕工事が実施されていない場合は、早期に売却を検討することをおすすめします。

アンダーローンで売却できる可能性がある

購入時から住宅ローンを11年以上返済していて、マンション売却価格より残債のほうが少ない可能性があります。その場合、残債分を自己資金を使用せずに売却ができる可能性が高くなります。
またマンションを売却した年の1月1日に所有期間が10年を超えていて、居住用財産である場合は、長期譲渡所得の税額について軽減税率が適用となります。また3,000万円特別控除と併用できるので、売却時の負担を減らすことができるのもポイントです。

築21〜30年のマンションを売却する時のポイント

築年数ごとの売却価格の下落率を見ると、マンションの売却価格は築21年〜30年頃には約半額程度に減少するしています。
同じ築年数のマンションも比較的多く市場に出回っていることが想定できるので、売却価格については比較される同等クラスのマンションを参考にし、的確な価格で売り出すのが良いでしょう。
しかし、大規模修繕工事やメンテナンスがしっかり行われていれば、マンション自体はまったく問題ないため、価格を重視する買主の需要はあります。

築31年〜のマンションを売却する時のポイント

耐用年数に注意する

1981年以降の新耐震基準で建てられているかどうかもポイントです。
旧耐震基準のマンションであっても、耐震性に問題ないことが証明できれば買主にとって安心材料になります。耐震性能の調査を専門家に依頼することで、耐震基準適合証明書をもらうこともできます。
また、多くのマンションが鉄筋コンクリート造であり、鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年となっています。マンションを売却して少しでも高く売却したいのであれば、法定耐用年数を迎える前に売り出すのが良いでしょう。

築年数が古くても売却しやすいマンション

築年数は経過していても最新設備が整っていれば購入する人にとってはプラスになり、売りに出す時のアピールポイントになります。

<人気のある付帯設備>
・24時間OKのゴミ置き場（フロア毎）
・宅配ボックス
・ディスポーザー
・食器洗い乾燥機
・浴室乾燥機
・カメラ付きインターホン
・ウォークインクローゼット（大型収納）

築年数が経過している場合でも、マンションの間取りや設備のトレンドに合わせることで、より高い価格で売却できます。

今回は、マンションの築年数に合わせた売却のポイントをご紹介しました。
その他、不動産管理や売却について、お困りの場合は、お気軽にご相談ください。
参考：公益財団法人東日本不動産流通機構